Come aprire un B&B: i passi in ordine, dalle regole ai primi ospiti

Per aprire un B&B parti dalla legge della tua Regione: è lei che dice cos'è un B&B, quante camere puoi avere e se serve la partita IVA. Poi presenti la SCIA al SUAP del Comune, ottieni il CIN, ti registri ad Alloggiati Web e chiedi al Comune se devi applicare l'imposta di soggiorno. Il fisco lo chiarisci con un commercialista.

Da dove si parte per aprire un B&B?

Dalla Regione. La definizione di B&B è regionale, quindi i numeri cambiano da un posto all'altro. Noi abbiamo verificato solo due esempi, per farti capire quanto possono differire.

In Lombardia il B&B è un'attività a conduzione familiare, non imprenditoriale, svolta in modo non continuativo. La legge regionale, che richiama quella statale, dice che non servono né l'iscrizione al registro delle imprese né la partita IVA.

Non dare per buoni questi numeri se sei in un'altra Regione. Per esempio la Toscana ha cambiato la sua legge di recente: cerca il testo aggiornato sul sito della tua Regione o chiedi al SUAP. Controlla anche il regolamento del tuo Comune e, in condominio, il regolamento condominiale.

Come si presenta la SCIA al SUAP?

Chi esercita l'attività turistica in forma imprenditoriale deve presentare la SCIA allo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune in cui si svolge. Per i B&B le Regioni possono dettare regole proprie, quindi chiedi al SUAP quale modulo vale per te.

Come esempio, nel Lazio la SCIA ha degli allegati: planimetria catastale, dichiarazione sul possesso dei locali e, per i condomini, la comunicazione all'amministratore.

Sulla sicurezza: per le unità abitative locate a fini turistici in forma imprenditoriale servono impianti a norma. Tutte le unità devono avere rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, e un estintore portatile ogni 200 metri quadrati di pavimento, con almeno uno per piano.

Cos'è il CIN e come lo ottieni?

Il CIN è il Codice identificativo nazionale, assegnato dal Ministero del turismo anche alle strutture extralberghiere definite dalle leggi regionali. Lo chiede il titolare con un'istanza telematica al Ministero, con una dichiarazione sostitutiva sui dati catastali della struttura. Lo prevede l'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023.

Cosa ne fai:

• lo esponi all'esterno dello stabile;
• lo indichi in ogni annuncio, ovunque pubblicato, quindi anche sul tuo sito;
• sappi che anche i portali devono mostrarlo.

Le sanzioni sono pesanti. Senza CIN: da 800 a 8.000 euro, in base alle dimensioni. Se non lo esponi o non lo indichi negli annunci: da 500 a 5.000 euro per struttura, più la rimozione immediata dell'annuncio. I controlli spettano al Comune, tramite la polizia locale.

Cos'è Alloggiati Web e perché serve?

Chi gestisce una struttura ricettiva deve comunicare alla questura le generalità degli ospiti entro 24 ore dall'arrivo, solo tramite il Servizio Alloggiati Web della Polizia di Stato. Se il soggiorno dura meno di 24 ore, i dati vanno inviati all'arrivo (art. 109 TULPS). Ti serve quindi un documento valido di ogni ospite al check-in. Abilitati al servizio prima di aprire.

Cosa devi sapere sull'imposta di soggiorno?

Può essere istituita da capoluoghi di provincia, unioni di comuni e comuni nelle liste regionali delle località turistiche o città d'arte, fino a 5 euro per notte, in proporzione al prezzo. Se il tuo Comune la applica, il gestore è responsabile del pagamento (la fa pagare agli ospiti e la versa al Comune) e della dichiarazione telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo. Chiedi al Comune importi e modalità.

E il fisco?

Qui non ci sono scorciatoie. L'Agenzia delle Entrate descrive le locazioni brevi con cedolare secca come contratti di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa. L'aliquota è del 26%, ridotta al 21% per un solo appartamento a tua scelta, ogni anno. Dal 2026 questo regime vale solo se affitti al massimo due appartamenti; da tre in su la legge considera l'attività un'impresa.

Un B&B offre anche servizi, come la colazione: non è una semplice locazione. Se la cedolare secca valga per te non te lo diciamo noi: dipende dalla tua Regione, da quante unità hai e da come gestisci. Chiedilo a un commercialista prima di aprire.

Come farti trovare dai primi ospiti?

Quando le carte sono a posto, serve che qualcuno ti trovi. Le strade sono tre, e non si escludono.

1. I portali. Ti fanno arrivare ospiti che non ti conoscono, ma prendono una commissione. Per un caso concreto leggi le commissioni Airbnb 2026.
2. Google. Una scheda curata con foto, orari e link al sito.
3. Il tuo sito. È l'indirizzo che dai a chi ti conosce, a chi ti ha trovato su Google e a chi torna. La richiesta arriva alla tua email, senza commissioni.

Cosa deve mostrare un sito per un B&B: camere con foto vere e un prezzo "da", una richiesta di disponibilità con date e numero di ospiti, il CIN in vista, italiano e inglese se hai ospiti stranieri. E deve potersi modificare dal telefono, perché prezzi e foto cambiano con la stagione.

Se ti chiedi quanto costa un sito, abbiamo messo in fila le voci da guardare.

Il sito per B&B di Sitolocale costa 990 € una volta (listino 1.590 €), con italiano e inglese inclusi, camere con foto e prezzo "da", richiesta di disponibilità con calendario e CIN in fondo a ogni pagina. Dal secondo anno 0 € di canone. Bozza in 48 ore da un brief completo, paghi solo se ti piace. Guarda l'esempio, cosa comprende, richiedi il sito.

In breve

• Le regole sul B&B sono regionali: parti dalla legge della tua Regione e dal SUAP.
• Servono SCIA, CIN esposto e indicato negli annunci, e Alloggiati Web entro 24 ore.
• Senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 euro.
• Chiedi al Comune se e come applicare l'imposta di soggiorno.
• Cedolare secca e partita IVA: decidili con un commercialista.
• Per i primi ospiti usa portali, scheda Google e un sito tuo.

Aggiornato al 14 ottobre 2026.

Fonti

• Normattiva, D.L. 145/2023 art. 13-ter
• Regione Lombardia, L.R. 27/2015 art. 29
• Regione Lazio, regolamento regionale 14/2017
• Polizia di Stato, Alloggiati Web
• Normattiva, D.Lgs. 23/2011 art. 4
• Agenzia delle Entrate, locazioni brevi e cedolare secca