Come aprire una casa vacanze: locazione, SCIA, CIN e sicurezza

Per aprire una casa vacanze devi prima capire se la tua è una locazione breve non imprenditoriale o un'attività imprenditoriale. Dal 2026, se affitti più di due appartamenti, la legge presume che la tua sia un'attività d'impresa. In quel caso serve la SCIA al SUAP del Comune. In ogni caso servono il CIN e i dispositivi di sicurezza.

Locazione breve, casa vacanze o affittacamere: che differenza c'è?

Sono tre cose diverse, e la differenza decide quali pratiche fai.

La locazione breve è un contratto di durata non superiore a 30 giorni, per un immobile a uso abitativo, stipulato da una persona fisica al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Per questi contratti non c'è obbligo di registrazione.

La casa vacanze imprenditoriale è la stessa attività fatta in forma d'impresa. Chi affitta ai turisti in forma d'impresa deve presentare la SCIA al SUAP del Comune dove si trova la casa.

L'affittacamere è una struttura ricettiva extralberghiera, e le regole sono regionali. Per fare un esempio, in Toscana sono affittacamere le strutture gestite in forma imprenditoriale con non più di sei camere e non più di dodici posti letto, nella stessa unità immobiliare. Sempre in Toscana, le case e appartamenti per vacanze sono unità con locali arredati, servizi igienici e cucina autonoma, gestite insieme, da un'unica impresa, per ospitare un solo gruppo di turisti per casa (la legge dice "un unico equipaggio").

Attenzione: questi limiti valgono per la Toscana. Le altre regioni possono usare altri nomi, altri limiti e un altro titolo per partire. Controlla la legge della tua regione e chiedi al tuo Comune.

Quando la mia attività diventa imprenditoriale?

Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi si può applicare solo se destini alla locazione breve non più di due appartamenti per periodo d'imposta. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era quattro. Negli altri casi l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

È una presunzione: la legge dà per scontato che sia un'impresa. Se ti trovi vicino al limite, o affitti anche camere di una casa dove abiti, parlane con un commercialista prima di decidere.

Quanto si paga di tasse?

Se per le locazioni brevi scegli la cedolare secca, l'aliquota è il 26%. Scende al 21% per un solo appartamento, che scegli tu e indichi ogni anno nella dichiarazione dei redditi.

Questo vale per il regime delle locazioni brevi. Se la tua attività è imprenditoriale, il discorso fiscale cambia. Partita IVA, requisiti professionali e imposta di soggiorno dipendono dal tuo caso e dal Comune: qui non diamo cifre, fai fare il conto al commercialista.

Che cos'è il CIN e serve sempre?

Il CIN è il codice identificativo nazionale, assegnato dal Ministero del turismo alle unità abitative destinate a locazioni turistiche o brevi e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite dalle normative regionali.

Hai già un codice regionale? In Toscana ogni alloggio ha un CIR (codice identificativo regionale), che serve per ottenere il CIN. In Lombardia tutte le strutture disciplinate dalla L.R. 27/2015, compresi gli alloggi in locazione turistica, devono avere il CIR. Se non sei in queste due regioni, verifica con la tua.

Come si chiede il CIN, dove si espone e quali sono le sanzioni lo vediamo in un articolo a parte.

Come comunico gli ospiti alla Questura?

I gestori di strutture ricettive devono comunicare alla questura i dati degli ospiti entro 24 ore dall'arrivo, esclusivamente tramite il Servizio Alloggiati della Polizia di Stato. Se il soggiorno è inferiore alle 24 ore, la comunicazione va fatta all'arrivo stesso. Il portale si chiama Alloggiati Web.

L'obbligo (art. 109 TULPS) vale anche per chi affitta case e appartamenti ai turisti con le regole del DL 145/2023, insieme alle leggi regionali del settore.

Quali dispositivi di sicurezza servono?

Tutte le unità immobiliari devono avere dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, ed estintori portatili a norma. Serve un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione (per esempio, con 250 m² ne servono 2), e almeno uno per piano.

Se la gestione è imprenditoriale, valgono anche i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa statale e regionale.

Mancano rilevatori o estintori? La sanzione va da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata (art. 13-ter, comma 9, DL 145/2023).

Che sanzioni rischio se parto senza i permessi?

Le sanzioni sul CIN sono a parte.

Da dove parto? Una lista in ordine

1. Chiedi al Comune (SUAP) se la tua attività è non imprenditoriale o imprenditoriale e che pratica serve.
2. Controlla la legge della tua regione per nome, limiti e pratica da presentare per partire.
3. Metti in regola la sicurezza: rilevatori ed estintori.
4. Presenta la SCIA o la comunicazione.
5. Richiedi il CIN e tienilo pronto per annunci ed esposizione.
6. Iscriviti ad Alloggiati Web per comunicare gli ospiti.
7. Parla col commercialista di fisco e partita IVA.

Se invece vuoi affittare camere e offrire la colazione, leggi la guida a come aprire un B&B.

Dove ti conviene farti trovare?

Per i primi ospiti le piattaforme servono. Ma costano: guarda i conti nelle guide sulle commissioni Airbnb e sulle commissioni Booking. Per chi ti conosce già, o per chi ritorna, un sito con richiesta di disponibilità diretta evita la commissione.

Il sito per B&B e agriturismi di Sitolocale costa 990 € una volta (listino 1.590 €), con italiano e inglese inclusi. Ha camere con foto e prezzo "da", richiesta di disponibilità con calendario e il CIN in fondo a ogni pagina. Lo modifichi tu dal telefono. Dal secondo anno 0 € di canone, bozza in 48 ore dal brief, paghi solo se ti piace. Guarda l'esempio, cosa comprende, richiedilo.

In breve

• Locazione breve: contratti fino a 30 giorni, persona fisica fuori dall'attività d'impresa.
• Dal 2026, con più di due appartamenti, l'attività si presume un'impresa.
• Se è imprenditoriale serve la SCIA: senza, da 2.000 a 10.000 euro.
• Cedolare secca: 26%, o 21% per una sola unità.
• Servono CIN, comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore e dispositivi di sicurezza.
• Le regole su casa vacanze e affittacamere sono regionali: controlla la tua.

Aggiornato al 21 ottobre 2026.

Fonti

• Agenzia delle Entrate, le locazioni brevi e la cedolare secca
• Normattiva, art. 13-ter DL 145/2023
• Polizia di Stato, Portale Alloggiati
• Regione Toscana, L.R. 61/2024
• Regione Toscana, locazioni brevi e turistiche
• Regione Lombardia, CIR